房地產基本制度與政策（胡細英）（第三版）

《房地產基本制度與政策》自2016年出版、2020年再版以來，以其實用性和時效性受到廣大讀者歡迎。但隨著我國經濟社會的發展，國家在房地產方面又陸續發布了一些新的法律、法規和部門規章和相關政策，尤其是隨著2021年《民法典》的實施，以及優化營商環境、深化改革創新體制機制的需要，近年來又修訂了一大批法律、法規和規章，對我國的房地產基本制度與政策產生了重大影響。為了確保本書的時效性和實用性，并與現行房地產制度政策相銜接，更好地適應廣大讀者更新知識、開闊視野的需要，我們于2022年對本書進行了修訂。本次修訂，我們在保持原體系、結構和內容的基礎上，納入了近三年來新發布的法律、法規和部門規章的有相關內容，并根據實踐的發展和變化，調整了部分內容，增加了部分內容，刪除了已廢止的房地產制度政策章。修改后的《房地產基本制度與政策》第三版更好地反映了近期我國房地產方面的立法成果和實踐中的新變化，也充分體現了其與《民法典》的銜接。

胡細英，江西師范大學城市學院，教授，主要講授：房地產法規、建設法規、工程合同法律制度、工程法規等課程。江西省教育廳項目：高校房地產專業引進職教因素的教學研究完成。主持完成江西師大項目：房地產專業學生企業家精神的培養、基于不動產統一登記的房地產糾紛案例教學應用研究，獲江西省優秀教學成果二等獎。

《房地產基本制度與政策》(第三版)共分十一章，以房地產的開發經營活動全過程為主線，全面介紹了與房地產有關的民法基礎知識、房地產制度與政策概述、建設用地制度與政策、國有土地上房屋征收制度與政策、國土空間規劃制度與政策、房地產開發建設經營管理制度與政策、房地產交易制度與政策、房地產權屬登記制度與政策、房地產中介服務制度與政策、房地產稅收制度與政策、物業管理制度與政策等內容。 本書可作為高等院校、高等職業學校等工程管理專業、房地產專業和其他相關專業的教材，也可以作為房地產行業培訓和執業資格考試的參考用書，還可供社會各界對房地產相關制度、政策感興趣的人士閱讀。

第一章　民法基礎知識1
第一節　法的概述  1
一、法的淵源  1
二、法律適用規則  3
第二節　民法總則  4
一、民法概述  4
二、民事法律行為  6
三、代理  8
四、民事責任  8
五、訴訟時效  8
第三節　物權  9
一、物權概述  9
二、物權的變動  10
三、不動產所有權  13
四、用益物權  14
五、擔保物權  16
第四節　合同  17
一、合同概述  17
二、合同的主體和內容  18
三、合同的訂立  18
四、合同的效力  19
五、合同的履行  20
六、合同的變更、轉讓及終止  22
七、違約責任及合同糾紛的解決  22
思考題  24

第二章　房地產制度與政策概述25
第一節　房地產概述  25
一、房地產的定義  25
二、房地產業的定義  25
三、房地產法的淵源  26
第二節　住房制度改革  26
一、改革開放前的城鎮住房制度  26
二、城鎮住房制度改革  27
三、住房保障制度  27
四、公共租賃住房管理  28
五、住房公積金制度  31
第三節　房地產宏觀調控政策  33
一、1993—1996年  33
二、1998—2002年  33
三、2003—2005 年  34
四、2005—2007 年  34
五、2008—2011 年  34
六、2012年以來  35
思考題  37

第三章　建設用地制度與政策38
第一節　我國現行土地制度與政策  38
一、土地制度  38
二、土地政策  39
第二節　國有建設用地  42
一、建設用地的概念與分類  42
二、建設用地管理的原則內容  43
三、建設用地的供應方式與政策  44
四、國有建設用地的使用方式和審批規定  46
五、土地使用權劃撥管理  48
第三節　閑置土地的處理  49
一、閑置土地的認定  49
二、閑置土地的處置方式  50
三、閑置土地的預防和監管  51
第四節　集體土地征收  51
一、國家建設征收土地概述  51
二、征收土地的審批  52
三、征收土地的主要程序  52
四、征收土地的補償和安置  54
五、征地補償費的支付和管理  54
第五節　農村集體建設用地  54
一、宅基地  54
二、集體經營性建設用地  56
思考題  57

第四章　國有土地上房屋征收制度與政策59
第一節　國有土地上房屋征收概述  59
一、明確政府是公共利益征收唯一補償主體  59
二、界定了公共利益的范圍  59
三、將征收過程程序化，強調尊重被征收人意愿  60
四、明確征收補償標準  60
五、明確由被征收人協商選定評估機構  60
六、明確了征收房屋的原則  60
第二節　國有土地上房屋征收管理體制  61
一、房屋征收與補償的主體是市、縣級人民政府  61
二、市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施房屋征收補償工作  62
三、地方人民政府有關部門在房屋征收補償工作中互相配合  62
四、國有土地上房屋征收的程序  63
第三節　國有土地上房屋征收決定  64
一、公共利益的界定  64
二、確需征收房屋的建設活動  65
三、征收補償方案  66
第四節　國有土地上房屋征收補償  67
一、房屋征收補償的內容  67
二、房屋征收補償的方式  68
三、被征收房屋價值的評估  68
四、訂立補償協議或作出補償決定  68
第五節　國有土地上房屋征收的法律責任  69
一、市、縣級人民政府及房屋征收部門工作人員的法律責任  69
二、暴力野蠻搬遷的法律責任  69
三、非法阻礙依法征收與補償的法律責任  69
四、涉及征收補償費用的法律責任  69
五、出具虛假或有重大差錯的評估報告的法律責任  70
思考題  70

第五章　國土空間規劃制度與政策71
第一節　土地用途管制與土地利用總體規劃  71
一、土地用途管制的含義  71
二、土地用途管制制度的主要內容  71
三、土地利用總體規劃  72
第二節　城鄉規劃  73
一、城鄉規劃編制的依據  74
二、城鄉規劃的主要內容  74
三、城鄉規劃的審批  74
四、城鄉規劃的實施  75
第三節　國土空間規劃  75
一、從多規合一到國土空間規劃  75
二、國土空間規劃編制要求  76
三、國土空間“三類”規劃  76
四、國土空間“五級”規劃  76
五、國土空間規劃的編制和實施管理  77
思考題  78

第六章　房地產開發建設經營制度與政策79
第一節　房地產開發企業  79
一、房地產開發企業的概念  79
二、房地產開發企業的設立  79
三、房地產開發企業資質等級  79
第二節　房地產開發項目管理  81
一、房地產開發項目的確定  81
二、工程建設項目審批制度  82
三、土地使用權的取得  82
四、項目資本金制度  82
五、房地產項目動工開發期限  83
六、項目手冊制度  83
第三節　建設工程招投標與監理  84
一、建設工程招標投標的范圍  84
二、建設工程招標投標的原則  84
三、對建設工程招標的管理  84
四、對建設工程投標的管理  85
五、對開標、評標和中標的管理  86
第四節　建設工程施工與監理  86
一、施工許可管理  86
二、建設監理管理  88
三、建筑業企業的資質管理  91
四、執業資格制度  93
第五節　房地產開發經營  94
一、房地產廣告  94
二、房地產項目轉讓  97
第六節　房地產質量管理  99
一、開發項目竣工驗收  99
二、商品房交付使用  100
三、施工單位的質量責任  101
四、房地產開發企業的質量責任  103
思考題  105

第七章　房地產交易制度與政策106
第一節　房地產交易管理  106
一、房地產交易管理的概念  106
二、房地產交易中的基本制度  106
三、房地產交易管理機構  107
第二節　房地產轉讓管理  107
一、房地產轉讓概述  107
二、不同土地使用權取得方式的房地產轉讓規定  109
三、商品房預售  110
四、商品房現售  111
第三節　房地產抵押管理  115
一、房地產抵押概述  115
二、房地產一般抵押權  116
三、房地產最高額抵押權  117
四、房地產抵押的效力  117
五、房地產抵押權實現  118
六、《民法典》擔保制度司法解釋的有關規定  118
第四節　房屋租賃管理  121
一、房屋租賃的概念及政策  121
二、商品房屋租賃的條件  122
三、商品房屋租賃合同  122
四、商品房屋租賃合同登記備案  122
五、商品房屋轉租  122
六、房屋租賃糾紛處理與合同解除  123
七、住房租賃市場的培育和發展  125
思考題  130

第八章　房地產權屬登記制度與政策132
第一節　房地產權屬登記的歷史沿革  132
第二節 《民法典》物權編關于不動產登記的規定  134
一、不動產的范圍  134
二、不動產物權經依法登記發生效力  134
三、不動產物權的登記機關  135
四、不動產物權權屬證明  137
五、不動產物權當事人的權利義務  137
第三節 《不動產登記暫行條例》規定  138
一、不動產登記機構  138
二、不動產登記簿的要求  138
三、登記辦理  138
四、登記信息的共享與保護  139
五、法律責任  140
第四節　不動產登記配套政策  140
一、不動產登記規范  140
二、不動產登記收費  141
三、不動產登記資料查詢  143
思考題  145

第九章　房地產中介服務制度與政策146
第一節　房地產中介服務行業管理概述  146
一、房地產中介服務的概念及特點  146
二、房地產中介服務行業管理的歸口部門  147
三、規范房地產經紀中介行為  147
第二節　房地產估價  149
一、房地產估價機構的概念及組織形式  150
二、房地產估價機構的設立和備案  150
三、房地產估價機構等級  151
四、房地產估價機構監管  152
五、房地產估價機構的禁止行為和法律責任  154
六、房地產估價師職業資格制度  155
第三節　房地產經紀  160
一、房地產經紀概述  160
二、房地產經紀機構的管理  160
三、房地產經紀人員的管理  163
四、房地產經紀人員職業資格考試  163
第四節　房地產中介服務行業信用檔案  165
一、建立房地產中介服務行業信用檔案的意義  165
二、房地產中介服務行業信用檔案體系  165
三、房地產中介服務行業信用檔案的管理  166
思考題  167

第十章　房地產稅收制度與政策169
第一節　房地產稅收概述  169
一、我國稅收體系  169
二、房地產稅收制度  169
三、房地產稅、租、費  170
四、房地產稅收制度改革和稅收優惠政策  170
第二節　房產稅  171
一、納稅人和征稅范圍  171
二、計稅依據和稅率  171
三、稅收優惠政策  171
第三節　城鎮土地使用稅  173
一、納稅人與征稅范圍  173
二、稅率與計稅依據  173
三、稅收優惠政策  174
第四節　土地增值稅  175
一、納稅人和征稅范圍  175
二、稅率  176
三、扣除項目的確定  176
四、增值額的確定  176
五、稅收優惠政策  177
第五節　契稅  178
一、納稅人、課稅對象和征稅范圍  178
二、稅率和計稅依據  178
三、征收管理  179
四、減、免稅  179
第六節　增值稅、城市維護建設稅、教育費附加  180
一、增值稅  180
二、城市維護建設稅  181
三、教育費附加  182
第七節　房地產相關稅收  182
一、耕地占用稅  182
二、印花稅  183
三、企業所得稅  184
四、個人所得稅  184
思考題  185

第十一章　物業管理制度與政策186
第一節　物業管理概述  186
一、物業與物業管理基本概念  186
二、物業管理的特征  186
第二節　業主、業主大會及業主委員會  187
一、業主  187
二、業主大會  188
三、業主委員會  189
四、管理規約  190
第三節　物業服務運作  190
一、物業管理的委托和物業管理合同  191
二、物業承接查驗  193
三、物業管理的基本內容  194
四、物業管理的主要環節  195
五、物業服務收費  197
第四節　住宅專項維修資金  199
一、住宅專項維修資金的概念、性質和用途  199
二、住宅專項維修資金的交存  199
三、住宅專項維修資金的管理  200
四、住宅專項維修資金的使用  201
思考題  203

參考文獻204